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NICHT REALISIERT
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 © Schöberl & Pöll GmbH
Selbstbauprojekte der Stadt Wien in Wien 11., Paulasgasse
Im folgenden wird nur die Phase II (Umsetzung Arbeitsprogramm B) behandelt. Mit Susanne Reppé und Dr. Kurt Leitner wurde die Phase I (Planung) bearbeitet, die Phase II (Umsetzung Arbeitsprogramm A) wurde von Dr. Kurt Leitner & Partner KEG bearbeitet.
| Fertigstellung: |
2000 |
| Auftraggeber: |
Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 50 - Wohnbauforschung |
| BearbeiterInnen: |
Schöberl & Pöll GmbH |
Endbericht.
Download Endbericht
http://www.schoeberlpoell.at/download/forschung/endbericht_selbstbau.pdf
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Kurzfassung
Eckdaten der Selbstbauprojekte:
Selbstbauprojekt A
61 Wohnungen, davon 28 Wohnungen mit Selbstbau-Maßnahmen
Bauträger: Gemeinnützige Siedlungsgenossenschaft GesmbH. Altmannsdorf-Hetzendorf (AH)
Planung: Architekt Dipl.-Ing. Franz Kuzmich
Bauausführung: PORR AG (Generalunternehmer)
Selbstbauprojekt B
66 Wohnungen, davon 43 Wohnungen mit Selbstbau‑Maßnahmen
Bauträger: GEWOG Gemeinnützige Wohnungsbau GesmbH
Planung: Architekt Dipl.‑Ing. Martin Wurnig
Bauausführung: Universale‑Bau AG (Generalunternehmer)
Selbstbauprojekt C
67 Wohnungen, davon 11 Wohnungen mit Selbstbau‑Maßnahmen
Bauträger: Wohnbauvereinigung für Privatangestellte, Gemeinn.GesmbH.
Planung: Architekten Dipl.‑Ing. Dr. Schwalm‑Theiss & Gressenbauer
Bauausführung: Universale‑Bau AG (Generalunternehmer)
Projektinitiative
Stadtrat W. Faymann und Gemeinderat G. Kenesei informierten in einer Pressekonferenz am 3. Juli 1995 über die Absicht, drei Selbstbauprojekte auf einem Grundstück in Wien 11., Am Leberberg, zu verwirklichen. Für die Durchführung werden drei gemeinnützige Bauträger eingeladen. Es wurde erwähnt, dass insgesamt etwa 180 Wohnungen errichtet werden und dass etwa die Hälfte der geplanten Wohnungen an Selbstbau‑InteressentInnen vergeben werden sollen. Zur Unterstützung der drei Selbstbauprojekte wird ein begleitendes Forschungsprojekt beauftragt.
Projektziele
Es sollte getestet werden, ob im mehrgeschossigen Mietwohnungsbau Interesse an handwerklichen Eigenleistungen im Innenausbau besteht und ob dadurch substanzielle Kosteneinsparungen zu erzielen sind. Im wesentlichen sollten folgende Ziele verfolgt werden:
• Reduzierung der Baukosten bis zu 10 %, z. B. durch Verlegen des Fußbodens und der Fliesen, Errichtung von Zwischenwänden, Einbau der Sanitärausstattung, Malerarbeiten;
• Reduzierung des Baukostenbeitrags,
• Berücksichtigung der individuellen Wohnbedürfnisse und Wohnwünsche im Bereich der Planung und der Bauausführung.
• Durch die Mitwirkung der Wohnungs‑Interessentinnen an der Planung und durch das Angebot, handwerkliche Eigenleistungen im Innenausbau zu erbringen, sollte ein hohes Maß an Wohnzufriedenheit erreicht werden.
• Weiters wird angenommen, dass der Selbstbau zum Entstehen guter nachbarschaftliche Beziehungen beitragen kann.
• Mit den geplanten Selbstbauprojekten sollen Erfahrungen für weitere Maßnahmen und Projekte gewonnen werden.
Informationen für Selbstbau‑ InteressentInnenen
Im Februar 1996 wurde für Selbstbau‑InteressentInnen eine Informationsveranstaltung durchgeführt, an der Stadtrat Faymann, die Bauträger und die Architekten teilnahmen. Die Medien berichteten ausführlich über die geplanten Selbstbauprojekte. Zusätzlich haben die drei Bauträger für die Selbstbauprojekte geworben und InteressentInnen informiert und beraten.
Lageplan
Planung der drei Selbstbauprojekte
Mit der Aufgabenstellung, Selbstbaumaßnahmen im mehrgeschossigen Mietwohnungsbau zu organisieren, waren für die Bauträger und für die von ihnen beauftragten Architekten mehrere neue Fragen und Risken verbunden. Im Rahmen von fünf "Bauträgergesprächen" wurden zunächst diese Fragen gemeinsam besprochen und nach geeigneten Problemlösungen gesucht. Die drei Selbstbauprojekte wurden als Pilotprojekte konzipiert, mussten jedoch zu den üblichen Konditionen realisiert werden.
Die Architekten entwickelten für die drei Selbstbauprojekte, unterschiedliche Planungskonzepte, die ein hohes Maß an Grundrissflexibilität und Anpassungsfähigkeit an individuelle Wohnbedürfnisse und Wohnwünsche ermöglichten. Es gelang, die Einreichpläne innerhalb von sechs Monaten fertig zu stellen.
Die Architekten hatten angeboten, die Wohnungs‑InteressentInnen kostenlos zu beraten und mit ihnen die Fragen der handwerklichen Eigenleistungen zu besprechen. Die Architekten haben die Wohnungs‑InteressentInnen auch eingeladen, an der Grundrissgestaltung mitzuwirken.
Bauausführung
Nach Genehmigung der Einreichpläne und nach Zusicherung der Wohnbauförderung wurde der Bau des Selbstbauprojekts C im Dezember 1997 begonnen. Der Baubeginn der Selbstbauprojekte A und B erfolgte ein Monat später.
Üblicherweise ist es Wohnungs‑InteressentInnen nicht gestattet, Baustellen zu betreten. Von den Bauleitern der Baufirmen war Verständnis für die Zielsetzungen der Selbstbauprojekte verlangt sowie die Bereitschaft, SelbstbauInteressenten auf der Baustelle zu beraten.
Im Selbstbauprojekt A konnten die WohnungswerberInnen bereits im Juli 1998 ihre Wohnungen im halbfertigen Zustand übernehmen und mit den Selbstbau‑Maßnahmen beginnen. Die Wohnungsübergabe in den Selbstbauprojekten B und C erfolgte erst im Juni/Juli 1999, nachdem der Innenausbau der Professionisten bereits abgeschlossen war.
Die handwerklichen Eigenleistungen waren im Selbstbauprojekt A innerhalb eines Zeitraums von sieben Monaten, im Selbstbauprojekt B innerhalb von zwei Monaten und im Selbstbauprojekt C innerhalb von drei Monaten durchzuführen.
Zusammenfassung der Ergebnisse
Die Bauträger, Architekten, Bauleiter und BewohnerInnen finden zusammenfassend, dass die drei Selbstbauprojekte im wesentlichen die erwarteten zufriedenstellenden Ergebnisse brachten. Für bestimmte Wohnungs‑InteressentInnen ist die Idee des Selbstbaus sehr attraktiv. Bauträger haben die Absicht, künftig im geförderten Wohnbau die Möglichkeit des Selbstbaus anzubieten. Es besteht auch ein generelles Interesse an weiteren Selbstbauprojekten.
Die an den Projekten Beteiligten weisen darauf hin, dass die Bewältigung der herausfordernden Aufgabenstellung durch besonderen Einsatz, durch Kooperation und gute Teamleistungen möglich wurden. Die guten Teamleistungen haben ganz wesentlich zum Erfolg der drei Selbstbauprojekte beigetragen.
Der Umfang der Selbstbau‑Maßnahmen ist in den drei Selbstbauprojekten sehr unterschiedlich. Bemerkenswert ist, dass im Selbstbauprojekt A ein Viertel der Selbstbau‑InteressentInnen auch die Gipskarton‑Zwischenwände selber aufgestellt hat und dass im Selbstbauprojekt A ein Fünftel der Selbstbau-InteressentInnen weitere Selbstbau‑Maßnahmen (Innenstiegen, Stiegengeländer u.a.) durchgeführt hat, die zunächst im Selbstbau‑Katalog nicht vorgesehen waren.
Der Umfang der durchgeführten Selbstbau‑Maßnahmen, differenziert nach Art und Häufigkeit der handwerklichen Eigenleistung und ist aus folgenden Diagrammen ersichtlich.
Es gelang durch handwerkliche Eigenleistungen, den Baukostenbeitrag im Selbstbauprojekt A zwischen 11,7 und 61,4 %, im Selbstbauprojekt B zwischen 3,4 und 38,2 % und im Selbstbauprojekt C zwischen 12,3 und 78,1 % zu reduzieren.
Bezogen auf die Wohnungen in denen Selbstbau‑Maßnahmen durchgeführt wurden, konnten die Nettobaukosten im Selbstbauprojekt A um 3,4 % gesenkt werden, im Selbstbauprojekt B um 2,5 % und im Selbstbauprojekt C um 4,8 %. Wenn alle im Selbstbau‑Katalog angebotenen handwerklichen Eigenleistungen durchgeführt worden wären, wäre eine Verminderung der Nettobaukosten um ca. 10 % möglich gewesen.
Der Kostenvergleich zwischen Selbstbauprojekt A und Selbstbauprojekt B und C ist nur bedingt aussagekräftig, da die Generalunternehmer PORR und Universale für den Innenausbau unterschiedliche Einheitspreise in Rechnung stellten. Daraus resultieren unterschiedliche Rückvergütungen für Selbstbauleistungen.
Im Rahmen des Workshops am 19. November 1999, an dem Bauträger, Architekten, Bauleiter und BewohnerInnen über ihre Erfahrungen berichtet haben, hat ein Bewohner, der umfangreiche handwerkliche Eigenleistungen durchführte, darauf hingewiesen, dass der Betrag, um den der Baukostenbeitrag reduziert wird, nicht den tatsächlichen Kosteneinsparungen entspricht. Er argumentierte, dass durch den Selbstbau zusätzliche Werte geschaffen wurden. Man müsste ermitteln, wie viel man als Bewohner für die im Selbstbau erstellte Ausführung zu zahlen hätte, würde sie von Professionisten ausgeführt. Nach seinen Schätzungen würde dies etwa 30 % höhere Baukosten ergeben. Die tatsächlichen Einsparungen durch Selbstbau‑Maßnahmen wären dann in diesem Fall nicht 7 % sondern 30 %. Diesbezügliche punktuelle Nachkalkulationen, die im Rahmen des Forschungsprojekts durchgeführt wurden, ergaben, dass die Schätzungen des Bewohners richtig liegen.
Kostenwirksamkeit der Ausschreibung von alternativen Ausführungen für Fußböden und Fliesen
Im Selbstbauprojekt A wurden alternative Ausführungen für Fußböden und Fliesen ausgeschrieben. Der Generalunternehmer des Selbstbauprojekts A verpflichtete die Subunternehmer, den BewohnerInnen nur die in der Ausschreibung offerierten Preise für alternative Ausführungsarten zu verrechnen. Die Kostenvorteile kamen auch den BewohnerInnen die keine Selbstbau‑Maßnahmen durchführten, jedoch "Sonderwünsche" hatten, zu Gute. Aus der Sicht der BewohnerInnen sollte dies zur üblichen Praxis werden.
Beratung der Selbstbau‑Interessentinnen
Bauträger, Architekten und die Bauleiter der Baufirmen weisen darauf hin, dass Selbstbauprojekte einen relativ hohen Beratungsaufwand erfordern und dass man den Beratungsaufwand in Rechnung stellen müsste. Kostengünstig wirkte sich für die Generalunternehmer bzw. für Professionisten aus, dass in Selbstbauprojekten weniger Aufwand für die Behebung von Ausführungsmängel anfällt. Für die Beratung von Selbstbau‑Interessenten wird von Bauträgern, Architekten und Bauleitern viel Verständnis, Sympathie, Fachkompetenz und Kommunikationsbereitschaft erwartet.
Erfahrungen der BewohnerInnen, die Selbstbau‑Maßnahmen durchführten
Im Selbstbauprojekt A haben Architektur‑Studierende der TU‑Wien im Rahmen einer Lehrveranstaltungen eine Befragung der BewohnerInnen durchgeführt. Die Befragung ergab, dass 20 von den befragten 22 Familien grundsätzlich wieder im Selbstbau tätig werden würden. Nur zwei Haushalte würden rückblickend keine handwerklichen Eigenleistungen mehr erbringen wollen.
Durch den Selbstbau waren für die BewohnerInnnen vor allem bessere, höherwertige Materialien für Fußböden und Fliesen finanzierbar. Hervorgehoben wurde die gute Beratung durch den Architekten und die Möglichkeit, bei der Grundrissgestaltung mitzuwirken. Sehr geschätzt wurde auch die Beratung durch den Bauleiter auf der Baustelle.
Im Selbstbauprojekt A fanden acht von 22 Familien, dass durch den Selbstbau gute Nachbarschaftskontakte entstanden sind. Die BewohnerInnen im Selbstbauprojekt A haben durchschnittlich 16,9 Personen‑Wochen am Innenausbau ihrer Wohnungen gearbeitet (max. 52 Personen‑Wochen). Im Selbstbauprojekt A haben durchschnittlich 3,3 Personen die gewünschten handwerklichen Eigenleistungen erbracht. Im Selbstbauprojekt C waren es durchschnittlich 3,9 Personen.
Die Bewohner‑Interviews bestätigen, dass durch den Selbstbau eine besonders hohe Wohnzufriedenheit erreicht werden kann. Durch die handwerklichen Eigenleistungen der BewohnerInnen und durch deren Mitwirkung bei der Planung gelang es, eine Wohnqualität zu erreichen, die weitgehend ihren individuellen Wohnwünschen und Wohnvorstellungen entspricht.
Stichwort Pfusch
In den Selbstbauprojekten A und B durften handwerkliche Eigenleistungen nur von den im Versicherungsvertrag erfassten Personen durchgeführt werden. Im Selbstbauprojekt B durften Familienmitglieder, Nachbarn und Freunde Selbstbau‑Maßnahmen durchführen. Mehrere Kontrollen auf der Baustelle ergaben, dass sich die Mieter an die Vereinbarungen hielten und dass nur die den Genossenschaften genannten Personen tätig waren. Die ursprünglich vorgebrachten Bedenken, dass der Selbstbau zu illegaler Schwarzarbeit animieren würde, fanden bei den durchgeführten Kontrollen auf der Baustelle keine Bestätigung.
Stichwort Unfallrisiko auf der Baustelle
Im Selbstbauprojekt A verlangte der Bauleiter des Generalunternehmers von Selbstbau‑Interessentlnnen eine schriftliche Bestätigung, dass sie die Baustelle nur auf eigenes Risiko und nur mit Sicherheitsschuhen und mit Schutzhelm betreten dürfen und dass sie sich bei der Bauleitung anzumelden haben. Im Selbstbauprojekt A und im Selbstbauprojekt C wurden für die Personen, die handwerkliche Eigenleistungen durchführten, Gruppenunfallversicherungen abgeschlossen. Im Selbstbauprojekt B war dies laut GEWOG nicht erforderlich, da die Wohnungen vor Durchführung der Selbstbau‑Maßnahmen übergeben wurden. Es gab in den drei Selbstbauprojekten keine Unfälle.
Stichwort Gewährleistungs‑ und Haftungsprobleme
Für die drei Selbstbauprojekte wurde ein Versicherungspaket entwickelt, das aus einer Unfallversicherung, einer Bauwesenversicherung und einer Haftpflichtversicherung (Haushaltsversicherung) besteht. Die einzelnen Bauträger vereinbarten unterschiedliche Versicherungsverträge.
Vorschläge für weitere Selbstbauprojekte
Aufgrund der guten Erfahrungen, die mit den drei Selbstbauprojekten gewonnen wurden, überlegen die Bauträger, bei weiteren Wohnprojekten die Möglichkeit des Selbstbaus zusätzlich zur Mietermitbestimmung anzubieten. Weitere Sonderprojekte (Pilotprojekte) müssten sehr sorgfältig vorbereitet werden. In den dokumentierten Gesprächen verweist Herr Drews auf einzelne gesetzliche Rahmenbedingungen, die zur Durchführung weiterer Selbstbauprojekte angepasst werden sollten. In Fachdiskussionen von ArchitektInnen und RaumplanerInnen werden zunehmend Probleme der Suburbanisierung des Wiener Umlands und der Abwanderung nach Niederösterreich besprochen. In diesem Zusammenhang wird gelegentlich die Planung von Siedlungen im verdichteten Flachbau vorgeschlagen, die sich vor allem an jene Zielgruppe richtet, für die die Fertighausindustrie einen spezifischen Markt erschlossen hat. Manche BewohnerInnen sind der Ansicht, dass handwerkliche Eigenleistungen im Mietwohnungsbau weniger attraktiv sind als im Wohnungseigentum oder im Eigenheimbau. Architekt Kuzmich schlägt vor, dass man bei weiteren Selbstbauprojekten versuchen müsste, einen höheren Anteil an Kosteneinsparungen zu erreichen. Hiefür wäre es naheliegend, den Katalog für mögliche handwerkliche Eigenleistungen zu erweitern, ähnlich dem Umfang der von den Fertighausproduzenten angebotenen Ausbaustufen. In verschiedenen Gesprächen wurde hervorgehoben, dass bei weiteren Selbstbauprojekten die Lage und der Preis des Grundstücks, eine reihenhausartige Bebauungsform, die Zielgruppe, Terminsicherheit, Nachbarschaftshilfe, die Eigentumsfrage, Beratung und Teamleistung besonders wichtig sind. Durch sorgfältige Projektentwicklung könnten für bestimmte Zielgruppen weitere attraktive Selbstbauprojekte vorbereitet werden. Diesbezüglich haben TeilnehmerInnen des Workshops am 19. November 1999 darauf aufmerksam gemacht, dass die Möglichkeit handwerklicher Eigenleistungen zu erbringen, auch im Althausbereich angeboten werden sollte, da im Bereich der Wohnhaussanierung und der Wohnungsverbesserung ein erhebliches Kosteneinsparpotential liegt.
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